栗東市に実家や空き家を所有していて、「今売却した方がいいのか」「将来のために残しておいた方がいいのか」で迷う方は少なくありません。
空き家を残すか売るかは、現在の売却価格だけで判断するものではありません。
固定資産税、建物管理、草木の手入れ、今後の修繕費など、所有を続けることで発生する負担も含めて考える必要があります。
売却・賃貸・保有を比較し、今後何年間所有する可能性があるのかまで考えて判断することが重要です。
空き家をそのまま所有する場合は、現在の状態だけでなく、今後必要になる費用や管理について確認します。
- 固定資産税などの年間負担
- 火災保険などの費用
- 草木や庭の管理
- 建物の換気や定期確認
- 雨漏りや外壁・屋根の劣化
- 給水・排水設備の劣化
- 近隣への影響
- 将来使用する予定があるか
- 家族が引き継ぐ意思があるか
数年間だけ保有するつもりでも、建物は使用していない間にも劣化します。
将来使用する予定が具体的に決まっていない場合は、保有を続ける費用と売却した場合の条件を比較しておくことが大切です。
空き家は住宅ローンが終わっていても、費用がかからないわけではありません。
毎年発生する費用だけでなく、数年に一度発生する修繕費も考える必要があります。
主な負担には次のようなものがあります。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険などの保険料
- 庭木や雑草の管理費
- 建物の修繕費
- 給湯設備や水回り設備の修繕費
- 遠方の場合の交通費や管理委託費
- 残置物の整理や処分費用
年間の負担が小さく見えても、5年、10年と所有すれば合計金額は大きくなります。
「いつか使うかもしれない」という理由だけで保有する場合は、その期間に必要となる費用も含めて検討する必要があります。
空き家を売却すると決めた場合でも、すぐにリフォームや解体を行う必要があるとは限りません。
高額な工事費をかけても、その費用を売却価格で回収できるとは限らないからです。
まず次の方法を比較します。
- 現在の状態で売却する
- 最低限の修繕をして売却する
- 古家付き土地として売却する
- 建物を解体して更地で売却する
土地の条件や建物の状態によって、適した売却方法は変わります。
片付け・修繕・解体などに費用をかける前に、現在の状態でどのような売却方法が考えられるか確認することが重要です。
空き家を自分や家族が使用する予定はないものの、すぐに売却したくない場合は、賃貸活用を検討できることがあります。
ただし、古い住宅を貸す場合は、家賃だけで判断してはいけません。
次の内容を確認します。
- 賃貸に必要な修繕費
- 想定できる月額家賃
- 修繕費の回収期間
- 入居後の設備修理費
- 空室期間の可能性
- 管理に必要な費用
高額な修繕費が必要な場合は、家賃収入で費用を回収するまでに長い期間がかかることがあります。
反対に、建物状態が比較的良く、必要な修繕を抑えられる場合は、戸建て賃貸として活用できる可能性があります。
空き家を売却する場合でも、賃貸活用する場合でも、長期間使用していない住宅は水回りの状態を確認することが重要です。
給水管・排水管・蛇口・トイレ・給湯設備などは、使用していない期間にも劣化することがあります。
見た目では問題がなくても、水を使い始めてから漏水や排水不良が分かる場合があります。
大規模な工事を先に行うのではなく、まず現在の状態を確認し、必要な修繕範囲を整理します。
実家や相続した空き家では、所有者一人だけの問題ではなく、家族全体の将来計画も関係します。
例えば、「子どもが将来住むかもしれない」と考えて残していても、実際には家族に住む予定がないこともあります。
判断する前に、次の内容を確認します。
- 今後誰かが住む予定があるか
- いつ頃使用する可能性があるか
- それまでの管理を誰が行うか
- 維持費を誰が負担するか
- 修繕が必要になった場合にどうするか
- 将来相続する家族の意向はどうか
具体的な使用予定がない場合は、保有を続けること自体が家族の負担になる可能性もあります。
同じ栗東市内でも、駅からの距離、道路状況、駐車スペース、土地の広さ、周辺環境などによって不動産の条件は異なります。
また、築年数が同じ住宅でも、修繕履歴や使用状況によって建物の状態は大きく変わります。
そのため、次の順番で整理します。
- 土地と建物の現状を確認する
- 今後必要になる維持費を確認する
- 売却した場合の条件を確認する
- 賃貸活用の可能性を確認する
- 家族の将来計画を確認する
- 売却・賃貸・保有を比較する
空き家をどうするか決める前に、それぞれの選択肢に必要な費用と負担を具体的に整理することが重要です。
水道工事・住宅設備の現場経験と不動産の視点を合わせて、建物状態・維持管理・修繕・賃貸活用・売却などの選択肢を整理します。
空き家を売却するか残すかは、現在の価格だけで判断するものではありません。
今後の維持費、管理負担、修繕費、賃貸活用の可能性、家族の将来計画などを比較して判断することが重要です。
まだ売却するか決まっていない段階でも、現在の状況と選択肢の整理から相談できます。